La Corte di Cassazione chiarisce importanti principi in materia locatizia, precisando in primis che i problemi di umidità devono considerarsi vizi dell’immobile pericolosi per la salute che, come nel caso di specie, giustificano il recesso dal contratto. Per quanto riguarda poi la pretesa del locatore di far tinteggiare i locali alla fine rapporto ai propri conduttori, anche se a disporlo è il contratto o il verbale di consegna, tale clausola deve considerarsi nulla perché trattasi di attività rientrante nell’ordinaria manutenzione a carico del proprietario ai sensi dell’art 1576 c.c.
L’inquilino non ha l’obbligo di imbiancare casa
Il giudice di primo grado dichiara legittimo il recesso dal contratto di locazione esercitato dai conduttori, rigettando invece le pretese dell’attore finalizzate a ottenere la risoluzione per inadempimento del contratto di locazione e la condanna dei conduttori e dei loro garanti al pagamento delle spese condominiali, dei canoni di locazione insoluti, delle spese di registrazione del contratto e delle spese di tinteggiatura dell’appartamento.
Il locatore soccombente impugna la decisione insistendo per l’accoglimento delle stesse domande avanzate in primo grado, mentre i conduttori insistono per il rigetto dell’appello del proprietario e chiedono la condanna dello stesso, ai sensi dell’art. 96 c.p.c. per responsabilità aggravata, a corrispondere 5000 euro o la diversa somma che il giudice riterrà di giustizia.
La Corte d’Appello accoglie solo in parte le domande dell’appellante, dichiarando risolto il contratto e condannando gli appellati al pagamento in solido di una somma di circa 2500 euro, oltre interessi dal dì del dovuto al saldo, rigettando l’appello incidentale.
L’obbligo di informare il locatore delle riparazioni
Tra i vari motivi del ricorso, i conduttori lamentano il mancato accoglimento della domanda risarcitoria avanzata ai sensi dell’art 96 c.p.c non ritenendo provato l’elemento soggettivo e il danno subito. In questo modo la corte non ha tenuto conto del fatto che in primo grado anche se la CTU ha rivelato la presenza di muffe e macchie di umidità, il proprietario ha continuato ad opporre un ostinato rifiuto alla definizione amichevole della questione imputando l’insorgenza di detti problemi alla scarsa aerazione dei locali. Il giudice ha inoltre trascurato il fatto che dal recesso alla conclusione del primo grado erano trascorsi quattro anni, situazione in grado di turbare l’animo di chi non è abituato ai contenziosi e che avrebbe meritato un riconoscimento anche in via equitativa.
Da parte sua il locatore precisa di non essere mai stato informato, prima del recesso, dei problemi di umidità presenti nell’appartamento. Non solo, il precedente inquilino, che aveva abitato l’appartamento per tre anni non aveva mai sollevato problemi similari. Il conduttore è quindi venuto meno all’obbligo di informare il locatore, ai sensi dell’art 1577 c.c della necessità di effettuare le necessarie riparazioni, attraverso l’applicazione di vernici che, secondo il Ctu non sarebbero costate più di 2000 euro. Il locatore contesta inoltre la violazione “dell’art. 4 della I. 397/1978 e dell’art. 3 della 431/1988, nella parte in cui la sentenza di secondo grado assume a fondamento della configurabilità dei gravi motivi di recesso la presenza di macchie di umidità in una porzione della unità abitativa locata, riconducibile alle caratteristiche costruttive e risolvibile con interventi mirati.”
Il locatore contesta poi la riconducibilità delle macchie di umidità e di muffa nell’immobile a problemi costruttivi, come affermato da CTU, ritenendoli al contrario provocati dalla negligenza dei conduttori, che non hanno provveduto ad aerare adeguatamente i locali. Fa infine presente che da contratto e da verbale di consegna i conduttori avrebbero dovuto provvedere alla tinteggiatura dei locali a fine contratto.
Niente costi di tinteggiatura a carico del conduttore
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 29329/2019 ritiene giustificato il recesso dei conduttori, visto che la causa è da rivenirsi nel collegamento riscontrato tra l’ umidità degli ambienti e i disturbi della conduttrice, sofferente di dispnea e di attacchi broncospastici.
La Suprema Corte ritiene infatti che i fenomeni di umidità devono essere annoverati tra i vizi costituenti cose pericolose per la salute e che “secondo giurisprudenza conforme non derivano da un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell’art. 1575 c.c., ma alterano l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull’idoneità all’uso della cosa stessa”
Non rileva pertanto “che il conduttore all’atto della stipulazione del contratto abbia dichiarato di aver trovato la casa in buono stato locativo e adatta all’uso convenuto, atteso che la conoscenza dei vizi da parte del conduttore non libera il locatore da responsabilità, né limita la sua responsabilità se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa locata (art. 1579 c.c.). La presenza del vizio denunciato, dunque, giustificava il recesso anticipato dal contratto.”
Gli Ermellini escludono infine, come giustamente ha fatto la Corte, l’obbligo dei conduttori a tinteggiare l’immobile a fine contratto, visto che le condizioni dell’immobile non sono la conseguenza della condotta dei conduttori, ma di problemi strutturali.
I costi della tinteggiatura non possono gravare sui conduttori, anche se dall’art 4 del contratto di locazione e dal verbale di consegna risultava tale obbligo. La Cassazione chiarisce infatti che: “La costante giurisprudenza della Suprema Corte è nel senso che “la clausola che obbliga il conduttore ad eliminare, al termine del rapporto, le conseguenze del deterioramento subito dalla cosa locata per il suo normale uso (nella specie, ponendo a suo carico la spesa per la tinteggiatura delle pareti) deve considerarsi nulla, ai sensi dell’art. 79 della stessa L. n. 392 del 1978, perché, addossando al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione, che la legge pone, di regola, a carico del locatore (art. 1576 c.c.), attribuisce a quest’ultimo un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore” (Cass. 5/08/2002, n. 11703)”.
